GEG 2025: Alle Ausnahmen und Übergangsregeln für Bestandsgebäude im Überblick

GEG 2025: Was wirklich Pflicht ist und was nicht

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist das am meisten missdeutete Gesetz der letzten Jahre. Medienberichte haben für Panik gesorgt, viele Eigentümer glauben, sie müssten ihre funktionierende Heizung sofort tauschen. Die Realität ist deutlich entspannter. Wir erklären, was wirklich gilt – sachlich, ohne Aufregung.

Grundprinzip: Bestandsschutz ist stark

Das GEG 2024/2025 hat einen klaren Grundsatz für Bestandsgebäude: Keine rückwirkende Pflicht zum Heizungstausch. Funktionierende Heizungen – egal ob Gas, Öl oder Nachtspeicher – dürfen weiter betrieben werden. Punkt.

Was das GEG regelt: Ausschließlich die Anforderungen an neu einzubauende Heizungsanlagen. Nicht an bestehende.

Die 65%-Regel: Was sie bedeutet

Ab dem 1. Januar 2024 gilt: Jede neu eingebaute Heizungsanlage muss zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden.

Das bedeutet NICHT:

• ❌ Bestehende Heizungen müssen ausgetauscht werden
• ❌ Funktionierende Gasheizungen sind verboten
• ❌ Öl-Heizungen müssen sofort weg

Das bedeutet:

• ✅ Wenn Ihre Heizung defekt ist und Sie eine neue einbauen, muss diese die 65%-Regel erfüllen
• ✅ Bei freiwilligem Neukauf gilt die Regel
• ✅ Bei bestimmten Altanlagen (Konstanttemperaturkessel > 30 Jahre) gibt es Austauschpflichten (siehe unten)

Die wichtigsten Ausnahmen im Detail

Ausnahme 1: Defektfall mit Übergangslösung

Wenn Ihre Heizung irreparabel ausfällt, haben Sie Zeit:

• Bis 2026/2028 (abhängig von Kommunengröße): können Sie übergangsweise noch eine neue Gas- oder Ölheizung einbauen
• Diese muss aber H2-ready (wasserstofffähig) sein
• Spätestens 2045 müssen alle fossilen Heizungen auf Erneuerbare umgestellt sein

Praktisch: Sie haben also noch Zeit, sich zu überlegen und zu planen – kein Schnellkauf einer teuren Wärmepumpe im Notfall.

Ausnahme 2: Kommunale Wärmeplanung

Das GEG ist an die kommunale Wärmeplanung geknüpft. Die Städte müssen bis 2026 (Großstädte über 100.000 Einwohner) bzw. 2028 (kleinere Kommunen) einen Wärmeplan erstellen.

Wiesbaden: Als kreisfreie Stadt mit über 280.000 Einwohnern ist Wiesbaden verpflichtet, bis 2026 einen Wärmeplan zu haben.

Konsequenz für Eigentümer: Solange der Wärmeplan nicht vorliegt oder Ihre Immobilie nicht in einem Fernwärme- oder Wasserstoffnetz-Vorranggebiet liegt, gelten die vollen GEG-Anforderungen ab sofort. Nach dem Wärmeplan können sich lokale Anpassungen ergeben.

Ausnahme 3: Alter der Eigentümer (80-Jahre-Regel)

Eigentümer, die 80 Jahre oder älter sind, sind von der Heizungstauschpflicht in bestimmten Konstellationen befreit (wenn sie in der Immobilie wohnen). Diese Regelung gilt für Eigennutzer selbstgenutzter Einfamilienhäuser.

Ausnahme 4: Wirtschaftliche Unzumutbarkeit

Wenn der Wert der Heizungsmaßnahme 20 % des Verkehrswerts der Immobilie übersteigt, kann eine Befreiung beantragt werden. Zuständig: Lokale Baubehörde.

Relevant für: Eigentümer sehr alter Gebäude in sehr schlechtem Zustand oder mit niedrigem Verkehrswert.

Ausnahme 5: Stufenweise Umsetzung bei Defekt

Bei Heizungsdefekt gibt es eine Übergangsfrist:

• Überbrückungslösung möglich: Provisorische Heizung (z.B. Elektroheizungen, mobile Geräte) für bis zu 3 Jahre
• Endlösung: Innerhalb von 3 Jahren muss die endgültige Lösung (GEG-konform) installiert sein

Ausnahme 6: Gebäude unter 50 m² Nutzfläche

Kleingebäude unter 50 m² Nutzfläche (Gartenhäuser, Nebengebäude, kleine Ferienhäuser) sind komplett vom GEG ausgenommen.

Wer muss jetzt konkret handeln?

Sofort handeln müssen Sie WENN:

• Ihre Heizung irreparabel defekt ist UND Sie eine neue einbauen
• Sie freiwillig modernisieren und gefördert werden wollen
• Ihr Konstanttemperaturkessel älter als 30 Jahre ist (Austauschpflicht, aber mit Ausnahmen)

Abwarten können Sie WENN:

• Ihre Heizung noch funktioniert (auch wenn sie 15 oder 20 Jahre alt ist)
• Sie unsaniert sanieren wollen (kein Handlungsdruck)
• Sie auf den kommunalen Wärmeplan warten

Die Konstanttemperaturkessel-Ausnahme (§72 GEG)

§72 GEG schreibt vor, dass Konstanttemperaturkessel, die älter als 30 Jahre sind, ausgetauscht werden müssen. ABER: Es gibt wichtige Ausnahmen:

• Niedertemperaturkessel und Brennwertkessel sind ausgenommen (nur Konstanttemperaturkessel)
• Eigengenutztes Einfamilienhaus: Wenn der Eigentümer das Haus selbst bewohnt und am 1.2.2002 oder früher eingezogen ist, gibt es keine Austauschpflicht
• Zwei-Personen-Haushalt: Bei max. 2 Wohneinheiten im Gebäude, wenn eine davon selbst genutzt wird

Prüfen Sie: Ist Ihre Heizung ein Konstanttemperaturkessel (kein Brennwert, kein Niedertemperatur)? Wie alt ist sie? In welchem Nutzungsverhältnis steht das Gebäude?

Was ist die beste Strategie für Eigentümer?

Schritt 1: Zustand und Alter Ihrer Heizung prüfen lassen. Wir führen kostenlose Checks durch.

Schritt 2: Planen – nicht in Panik handeln. Eine gut geplante Investition in Wärmepumpe + PV ist deutlich rentabler als ein Schnellkauf.

Schritt 3: Förderung maximieren. Die BEG-Förderung (bis 70 %) ist aktuell sehr attraktiv. Wer plant, sichert sich die besten Konditionen.

Schritt 4: Kommunalen Wärmeplan abwarten, wenn in nächster Zeit kein Handlungsbedarf besteht.

Häufige Fragen zum GEG

Muss ich meine 10 Jahre alte Gasheizung tauschen? Nein. Funktionierende Gasheizungen dürfen weiter betrieben werden. Eine Austauschpflicht gibt es nur bei Defekt oder bei Konstanttemperaturkesseln über 30 Jahre (mit Ausnahmen).

Darf ich noch eine neue Gasheizung einbauen? Ja, wenn sie als Hybrid mit 65 % erneuerbarem Anteil betrieben wird (z.B. Gas + Wärmepumpe oder Gas + Solarthermie). Eine reine Gasheizung ist nur noch als Übergangslösung in bestimmten Fällen erlaubt.

Was passiert, wenn ich das GEG ignoriere? Bußgelder bis zu 50.000 € sind möglich. In der Praxis beginnt die Kontrolle mit Energieausweisen und Heizungsschecks. Aber: Bestandsgebäude stehen nicht unter Sofortkontrolle.

Karatay GmbH berät Sie neutral zu Ihren Pflichten und Möglichkeiten nach GEG in Wiesbaden. Kostenloser Beratungstermin: +49 611 531 688 66